16.9.2026
Mitä kuntotarkastuksessa tapahtuu? Millainen prosessi on vaihe vaiheelta myyjän ja ostajan näkökulmasta, ja mitä tarkoittaa kuntotarkastus?
Tarkastuksen tavoite on tunnistaa rakennuksen mahdolliset riskirakenteet, vauriot, puutteet sekä korjaus- ja huoltotarpeet. Tarkastaja käy läpi rakennuksen kaikki keskeiset osat vesikatosta ja julkisivuista aina sisätiloihin ja teknisiin järjestelmiin. Erityistä huomiota kiinnitetään kosteudelle alttiisiin tiloihin, kuten pesuhuoneisiin ja kellariin, joissa tehdään pintakosteusmittauksia.
Salaojilla on merkittävä vaikutus rakenteiden kuntoon, joten salaojien kuvaus kuuluu kuntotarkastuksiimme vakiona ilman lisäveloitusta. Siksi myös kuntotarkastuspalvelumme on nimeltään Kuntotarkastus Plus+
Asuntokaupan kuntotarkastus on puolueeton selvitys kiinteistön kunnosta, korjaustarpeista ja mahdollisista riskeistä. Se suoritetaan noudattaen valtakunnallista RT 103996 -suoritusohjetta, mikä takaa prosessin järjestelmällisyyden ja kattavuuden. Tarkastus ei ole tae virheettömyydestä, vaan se on molempien osapuolten tärkein työkalu riskien hallintaan ja reilun kaupan varmistamiseen.
Kuntotarkastusraportti ei anna lopullista tuomiota mahdollisista piilevistä vaurioista, vaan se kertoo, onko syytä huoleen. Raportti on yhteenveto tehdyistä havainnoista ja se antaa suosituksia jatkotoimenpiteistä. Jos merkittäviä riskejä ei löydy, raportti antaa sekä ostajalle että myyjälle mielenrauhan kaupantekoon. Jos taas löytyy epäilyttäviä merkkejä, kuten poikkeuksellisen korkeita kosteusarvoja, raportti suosittelee tarkempaa, kohdennettua kuntotutkimusta.
Sekä myyjän että ostajan on tärkeää ymmärtää, ettei tarkastus poista heidän lakisääteisiä vastuitaan. Se kuitenkin dokumentoi rakennuksen tarkastushetken kunnon ja myös auttaa täyttämään myyjän tiedonantovelvollisuuden ja ostajan selonottovelvollisuuden.
Ennen tarkastusta: Valmistautuminen ja tilaus
Onnistunut kuntotarkastus alkaa huolellisella valmistautumisella. Tämä on vaihe, jossa luodaan perusta avoimelle ja luotettavalle prosessille. Myyjälle toimitetaan alkuhaastattelulomake ja toimintaohjeet hyvissä ajoin ennen itse kuntotarkastusta.
Myyjän tärkein tehtävä on kerätä kaikki kiinteistöä koskevat asiakirjat valmiiksi. Näitä ovat esimerkiksi rakennuslupakuvat, mahdolliset rakennekuvat, tiedot tehdyistä remonteista ja huolloista sekä aiemmat kuntotarkastusraportit. Myyjälle lähetetään täytettäväksi etukäteen alkuhaastattelulomake, johon myyjän tulee ilmoittaa rehellisesti kaikista tiedossaan olevista vioista, vaurioista tai korjauksista. Salailu kostautuu lähes poikkeuksetta myöhemmin.
Lisäksi myyjän vastuulla on varmistaa, että tarkastajalla on esteetön pääsy kaikkiin tiloihin: yläpohjaan, alapohjan ryömintätilaan ja teknisiin tiloihin. Jos jokin paikka on lumen, varastoidun tavaran tai lukituksen takia saavuttamattomissa, se jää tarkastamatta ja mainitaan raportissa tarkastamattomana tilana.
Ostajan rooli:
Ostajan kannattaa tutustua kohteeseen huolellisesti jo asuntonäytöllä ja kirjata ylös omat havainnot ja mieltä askarruttavat kysymykset. Ne kannattaa ottaa puheeksi viimeistään kuntotarkastuksessa, etenkin jos myyjä ei osaa vastata niihin.
Tarkastuspäivä: Mitä kohteessa tapahtuu?
Itse tarkastus kestää tyypillisesti 2–4 tuntia riippuen kohteen koosta ja iästä. On erittäin suositeltavaa, että sekä myyjä että ostaja ovat paikalla koko tarkastuksen ajan. Läsnäolo antaa mahdollisuuden esittää kysymyksiä ja ymmärtää havaintojen merkityksen välittömästi.
Asuntokaupan kuntotarkastus etenee järjestelmällisesti:
Alkuhaastattelulomake ja toimintaohje, joka toimitetaan myyjälle hyvissä ajoin ennen kuntotarkastusta.
Alkukeskustelu ja dokumentit. Kuntotarkastuksen alkaessa tarkastaja haastattelee myyjää rakennuksen historiasta ja käy läpi mm. alkuhaastattelulomakkeen hänen kanssaan. Tässä vaiheessa myös ostaja saa arvokasta tietoa talon elinkaaresta.
Sisätilojen tarkastus: Sisällä edetään järjestelmällisesti tilasta toiseen. Tarkastus suoritetaan pääosin aistinvaraisesti, rakenteita rikkomatta. Tarkastaja tutkii pinnat, näkyvät rakenteet, ilmanvaihdon toiminnan ja mahdolliset vauriojäljet. Erityisen tarkkaan syyniin joutuvat kosteat tilat, vesipisteet sekä ylä- ja alapohjarakenteet, jos niihin on pääsy.
Märkätilojen ja riskikohtien kosteusmittaukset: Yksi tarkastuksen keskeisimmistä osista on kosteusmittaukset. Tarkastaja käyttää pintakosteusilmaisinta märkätilojen seinien ja lattioiden sekä muiden riskialttiiden paikkojen, kuten vesipisteiden ympäristön, tutkimiseen. Nämä mittaukset tehdään rakenteita rikkomatta, ja ne paljastavat poikkeavat kosteusarvot pinnan läheisyydessä.
Rakennuksen ulkopuolinen tarkastus: Tarkastaja arvioi silmämääräisesti vesikaton kunnon, julkisivut, ovet, ikkunat, sokkelin sekä rakennuksen vierustan kallistukset. Erityistä huomiota kiinnitetään sadevesijärjestelmien toimintaan, sekä myös Tähtitarkastukselta tilattaessa salaojajärjestelmiin jotka ovat rakennuksen terveyden kannalta kriittisiä. Tähtitarkastus Oy:n Kuntotarkastus sisältää vakiona myös salaojien kuvauksen ilman lisäveloitusta, josta syystä kuntotarkastuspalvelu on nimeltään Kuntotarkastus Plus+.
Loppukeskustelu: Ammattitaitoinen tarkastaja pitää kohteessa suullisen yhteenvedon tärkeimmistä havainnoistaan. Tämä on kullanarvoinen hetki, jolloin osapuolet voivat esittää tarkentavia kysymyksiä ja varmistaa, että ovat ymmärtäneet havaintojen merkityksen oikein.
Kirjallinen kuntotarkastusraportti: 48 tunnin kuluessa tarkastuksesta osapuolet saavat sähköpostiin kattavan, kuvallisen raportin, kun tarkastus on maksettu. Raportissa eritellään kaikki tehdyt havainnot, arvioidaan niiden merkitystä ja annetaan toimenpidesuosituksia. Suositukset jaetaan usein kiireellisyyden mukaan: välittömiä korjauksia vaativat asiat, lähivuosina tehtävät huoltotoimenpiteet ja pitkän aikavälin seurantakohteet.
Huomioitavaa: Raportti ei ole korjauslista vaan asiantuntijan näkemys rakennuksen tilasta. Se nostaa esiin riskirakenteet, eli aikakautensa tyypilliset rakennustavat, jotka ovat myöhemmin osoittautuneet vaurioherkiksi. Riskirakenteen olemassaolo ei automaattisesti tarkoita vauriota, mutta se on signaali, joka vaatii tarkempaa huomiota. Riskirakenteeseen tehdään lähtökohtaisesti rakenneavaus myyjän luvalla.
Raportin vaikutus kauppaan: Tarkastusraportti on keskeinen dokumentti asuntokaupassa. Sen perusteella voidaan esimerkiksi neuvotella kauppahinnasta niiltä osin, joista ostaja ei tiennyt etukäteen, sopia korjauksista ennen kauppaa tai jakaa korjausvastuuta. Parhaimmillaan selkeä raportti ehkäisee tulevia riitoja, kun molemmat osapuolet tietävät, mitä ovat ostamassa ja myymässä.
Milloin pelkkä kuntotarkastus ei riitä?
On tärkeää ymmärtää kuntotarkastuksen rajat. Koska se pääosin tehdään rakenteita rikkomatta, se ei voi paljastaa kaikkia piilossa olevia vikoja. Riskirakenteisiin tehdään rakenneavaukset. Tarkastajan on kuitenkin mahdotonta rei'ittää koko taloa rakenneavauksin, etenkään ellei vaurioihin ole mitään viittauksia. Jos tarkastuksessa havaitaan merkkejä, jotka viittaavat piilevään vaurioon, voidaan tehdä rakenneavauksia myös muualle kuin riskirakenteisiin, aina kuitenkin myyjän luvalla. Raportissa voidaan suositella myös muita lisätutkimuksia, jos rakenneavaus ei ole mahdollinen tai riittävä tai jos avaus tai jokin muu havainto viittaa laajempiin vaurioihin. Asuntokauppa aloitetaan lähes aina kuntotarkastuksella, joka antaa mahdollisimman laajan kuvan rakennuksen senhetkisestä kunnosta. Kuntotutkimukseen siirrytään vasta, kun tarkastuksessa on löytynyt selvä vaurioepäily tai riskirakenne, jonka kunto vaatii lisätutkimuksia. Lisätutkimus voi koskea esimerkiksi ilmanvaihtoa, sähköjä, tulisijaa, viemäreitä, julkisivua tai patolevyjä.
Käytännössä kuntotarkastus on yleislääkärin tarkastus ja kuntotutkimus erikoislääkärin tekemä syväanalyysi. Et voi tietää, tarvitsetko erikoislääkäriä, ennen kuin yleislääkäri on tehnyt perustutkimuksen.
Kuntotutkimus: Kun epäillään vakavaa, rakenteen sisällä olevaa vauriota, suositellaan kohdistettuja ja tarkempia kuntotutkimuksia. Siinä rakenteita avataan hallitusti, otetaan materiaalinäytteitä ja selvitetään ongelman todellinen syy ja laajuus. Tämä on tehokkain tapa saada varmuus esimerkiksi valesokkelirakenteen kunnosta.
Homekoiratarkastus: Jos asunnossa on sisäilmaongelmiin viittaavia oireita tai epäillään piilevää mikrobivauriota, homekoiratarkastus on tehokas työkalu. Koulutettu koira pystyy paikantamaan mahdollisen vauriokohdan tarkasti, jolloin kuntotutkimus voidaan kohdentaa oikeaan paikkaan ilman turhia rakenteiden avauksia sattumanvaraisiin paikkoihin.
Ostajan on syytä suhtautua vakavasti kaikkiin raportin lisätutkimussuosituksiin. Lisätutkimussuositus ei välttämättä tarkoita kallista remonttia. Usein kyse on alkavasta ongelmasta, jonka voi hoitaa pienellä korjauksella. Jos suositukset jättää huomiotta, pienikin vaurio voi vuosien mittaan kasvaa isommaksi.
Usein kysytyt kysymykset
Kattaako kuntotarkastus automaattisesti kosteusmittauksen?
Kyllä, RT 103996 -suoritusohjeen mukainen asuntokaupan kuntotarkastus sisältää aina märkätilojen ja muiden riskialttiiden kohteiden kosteusmittaukset pintakosteusilmaisimella. Se ei kuitenkaan ole sama asia kuin laaja kosteuskartoitus, joka tehdään esimerkiksi vesivahingon jälkeen ongelman laajuuden selvittämiseksi.
Voiko kuntotarkastuksen tehdä itse?
Ei, jos haluat tarkastuksesta hyötyä kaupassa. Itse tehty tarkastus ei ole puolueeton. Jotta tarkastuksella olisi juridista painoarvoa asuntokaupassa ja se täyttäisi osapuolten velvollisuudet, sen tulee olla ulkopuolisen, ammattitaitoisen ja puolueettoman asiantuntijan tekemä, ja prosessin tulee noudattaa suoritusohjetta. Itse tehty tarkastus antaa väärän turvallisuuden tunteen eikä päde mahdollisissa riitatilanteissa.
Mitä jos myyjä ja ostaja ovat eri mieltä tarkastajasta?
On ensisijaisen tärkeää, että molemmat osapuolet luottavat tarkastajaan, ja tarkastajan tulee olla puolueeton. Jos myyjä on jo teettänyt tarkastuksen, eikä ostaja pidä tarkastusta luotettavana, hän voi täyttää selonottovelvollisuutensa tilaamalla oman tarkastuksen tai pyytää lisätietoja jo tehdystä tarkastuksesta. On hyvin tärkeää, että ostaja voi luottaa tarkastajan ammattitaitoon ja siihen että tarkastuksessa on noudatettu suoritusohjetta. Suosittelemme myös, että salaojat on kuvattu, jotta raportti kattaa niiden kunnon. Salaojilla on merkittävä vaikutus kiinteistön rakenteisiin. Salaojakuvaus kuuluu vakiona Tähtitarkastus kuntotarkastukseen.
Mitä "riskirakenne" raportissa tarkoittaa?
Riskirakenne on rakennustapa, joka on aikanaan ollut yleinen, mutta jonka on myöhemmin todettu olevan vaurioaltis (esim. valesokkeli, tasakatto tai puukoolattu betonielementtiseinä). Sen mainitseminen raportissa ei ole tuomio, vaan tieto, joka kehottaa tehostettuun seurantaan ja mahdollisesti lisätutkimuksiin rakenteen kunnon varmistamiseksi. Jos rakennuspaikka, rakennustapa ja myöhemmät huoltotoimenpiteet ovat olleet optimaaliset, ei riski välttämättä koskaan aktivoidu. Riskirakenne ei siis tarkoita, että rakenteessa on kosteusvaurio. Se tarkoittaa, että rakennetta seurataan ja tarkastetaan tavallista huolellisemmin.
